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余杭时代来临 盘点值得关注区域楼市

滨州房产网 发布时间:2011-1-13 10:54:00 来源:浙江在线-今日早报 作者:吴彩萍 点击浏览:


   摊开杭州楼市地图,人们可能会发现,杭州主城区已经很难找到没被标满楼盘名的土地,在城市化进程日趋加快,城市中心房价高企的现在,不断向外拓展,成为必然选择。

  2011年,杭州楼市向哪里发展?作为杭州东、西、北三面门户,杭州这座城市的胳膊无论朝哪个方向伸,余杭都是必经之路。

  主城区土地稀缺,余杭还有广袤土地;主城区房价高企,余杭还处于低位;主城区高楼林立,余杭山清水秀,适合打造低密度住宅;主城区土地市场遭遇滑铁卢,而余杭逆势而上,反而小幅上扬……主城区所遭遇的发展瓶颈,在余杭迎刃而解。

  种种迹象表明,余杭时代已然来临。

  2010年土地出让额

  同比上浮14%

  2010年杭州主城区全年共出让土地493.4亿元,较2009年的784.5亿元,大跌近四成。

  不过与此同时,之前一直作为主城区补充部分的余杭区,却开始发力。据统计,2010年余杭区卖地184亿元,超过2009年的161.6亿元,在频繁调控的大背景下,余杭的土地市场行情不降反升,增幅达到14%。

  2010年,余杭共出让土地98宗,出让总面积5172万平方米。主城区出让土地64宗,出让面积3176亩。两相比较,余杭区的出让土地宗数和面积,都已经大大超过主城区。余杭已经成为大杭州的供应重地。

  主城区开发

  自然外延

  值得一提的是,虽然2010年主城区土地行情一波三折,但土地价格却是节节攀升,多个区域创下历史新高,杭州主城区的楼面地价最高达到了25735元/平方米。在已经出让的宅地中,60%的土地总价都在10亿元以上,20亿元以上的地块,有4宗。

  地价日益高企,使得开发商拿地成本日增。加上外来开发商不断入驻竞争日益激烈,一些实力不是很强的中小开发商面临拿不到地的尴尬境地。杭州楼市资深业内人士烟客看来,在这样的时候,开发商将拿地的目光投向余杭,是再自然不过的事情。

  “余杭东、西、北对杭州实现了三面拥抱和无缝对接,当城市版图扩大,余杭是首当其冲的开发区域;此外,余杭的一些区域,本来就知名度很高,市场认同度不错。比如五常即现在的西溪,已经是目前公认的豪宅板块,闲林、临平、乔司,也都是人们耳熟能详的区域;另外,杭州主城区房价日益高企,针对普通老百姓需求的普通住宅的供应有些稀缺,所以向外延展,也是很正常的。”

  外来开发商

  纷纷入驻

  事实上,余杭已经受到了越来越多开发商的青睐。比如仅2010年,余杭拿地的开发商,就包括央企中铁置业,大名鼎鼎的龙湖地产,本地品牌开发商广宇、保亿、野风、众安、金成等。余杭的对外吸引力,已经越来越大。

  据了解,2009年—2010年,余杭出让的宅地中,楼面地价最贵的是杭州华乾房地产开发有限公司拿下的五常地块,楼面地价12016元/平方米,除此之外,只有浙江百家乐房地产开发有限公司拿下的五常地块,楼面地价在1万元/平方米以上。其中,近3/4的土地,楼面地价在5000元/平方米以下,甚至最便宜的一宗商住用地,楼面地价只要567元/平方米。

  这显然让众多实力雄厚的开发商笑逐颜开。比如龙湖地产塘栖拿得的地块,楼面价是2153元/平方米,中铁置业临平北地块楼面价是4033元/平方米。

  很自然地,余杭的土地总价,也还处于低位。由浙江国恒房地产开发有限公司拿得的(2009年13号、14号)五常街道地块,总价是最高的,两块地加起来为26.14亿元。此外,仅有平安信托投资有限责任公司、杭州余杭城市建设集团有限公司联合体拿下的南苑地块,总价在10亿元以上,对于许多开发商来说,还在可承受范围之内。

  余杭确立“一副三组团”发展框架

  很显然,历史的车轮,已经转到了余杭这一页。2010年5月24日,国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》,明确了大杭州未来城市定位:充分发挥山水资源和历史文化优势,建设国际重要的旅游休闲中心。积极发展现代服务业和高新技术产业,建设全国文化创意中心、电子商务中心、区域性金融服务中心和高技术产业基地。长三角的整合开发,更给余杭区的地产市场带来无限商机。

  来自余杭建设局的消息,目前,余杭区已规划“一副、三组团、三带、四廊”的总体发展框架,并将以新城和城市综合体作为近期发展载体。

  “一副”即临平副城,作为杭州市三大副城之一,规划定位为余杭区域中心,以现代化宜居品质之城与美丽之洲为特征的杭州综合发展副城,长三角现代服务业与先进制造业基地。

  “三组团”即余杭组团、良渚组团及瓶窑组团。其中余杭组团定位为以“创新极核、居住新城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部“宜业、宜居、宜学、宜游”的城市组团;良渚组团定位为以良渚遗址公园为重点,一、二、三类产业高度融合发展的生态型城镇组团和杭州近郊的居住、创业基地;瓶窑组团定位为杭州城市西北部集生态保育、旅游休闲、居住生活、高新技术产业为一体的生态文明示范组团。

  “三带”即为杭州市六条生态带中的三条。即沿东塘湿地、丁山湖、超山、半山的北部生态带;从西北部山体向北至东明山、良渚遗址保护区,向南至径山、五常—西溪湿地保护区的西北生态带;中泰—闲林森林生态保护区延伸至西湖山区的西南部生态带。

  “四廊”即沿杭长、杭宁、沪杭高速公路和留祥快速路形成集交通、区域绿地、设施通道等为一体的综合走廊。

  得天独厚的自然条件、高性价比的房价、完善的区域规划、加上交通等基础设施的建设,余杭很显然腾飞在即。

  哪些区域最值得关注?

  作为杭州东、西、北三面的门户,余杭区全区总面积1220平方公里,相当于老杭州市区面积(683平方公里)的1.8倍。随着杭州开发的外延,如今的余杭,已经成为大杭州的又一土地供应重地。

  去年8月,余杭《读地手册》中,共收录经营性用地31宗,175万平方米,2630.8亩,建筑面积320.6万平方米。据了解,这些土地至少80%以上,都没能在2010年出让。并且很显然,这仅仅只是余杭可出让土地的冰山一角,另有材料称,余杭近期可推的土地量,至少在8000亩以上。

  那么,2011年,在余杭,我们应该关注什么?

  三大热门区域

  临平新城:

  住宅用地日益稀缺

  概况:临平新城位于杭州副城临平的南部,它的崛起,很大程度上应该归功于沪杭高铁和地铁“双地铁”零换乘的交通利好。地铁开通后,这一区域到武林广场仅28分钟车程,而高铁则让它到杭州仅需38分钟。它目前被定位临平的“CBD”,是临平对接主城区的桥头堡,将在三年拉出框架,十年初步建成,建成为金融、总部创意、高端消费、旅游会展等产业集聚区和现代商务宜居区。

  目前,该区域楼盘比较集聚。在售的有君临天下城、水景城、玉园等,是临平公寓房价最高的地方,其中玉园精装修的价格在2万元/平方米左右。交付楼盘云集,生活氛围已经比较浓郁。

  土地市场:这个区域的开发目前可谓是热火朝天。继华鼎房产10月以8533元/平方米创纪录楼盘地价高调入驻临平新城后,本地老牌房企广宇房产也选择进入。楼面地价同样超过8000元/平方米。

  过去两年,该区域出让的宅地达到13宗,这些项目都有望在今明两年集中上市。接下来,该区域的可推土地量却并不是很多。因为涉及到很多金融商业功能,所以预计将推的商业用地会比较多,住宅却会日益稀缺。

  五常:

  毫无争议的豪宅板块

  概况:与杭州城西无缝对接又紧邻西溪湿地的五常板块,目前已经是毫无争议的豪宅板块。

  土地市场:过去两年,五常出让的宅地就达到了13宗,光这些可建面积就超过了100万平方米,它也是余杭这段时间内的又一主力出让板块。值得一提的是,这些土地都非常优质,除了2宗土地,其余项目的容积率都在2.0以下,适合开发低密度住宅。另外,因为地段比较稀缺,所以它也是余杭地价最贵的一个区域,目前已经突破1.2万元/平方米。

  接下来,五常可以出让的土地还不少,其中不乏一些好地。比如去年8月份出炉的余杭区《读地手册》中,就收录了21—26号西溪五常6宗连体宅地,总体量达到480亩,这些土地的容积率仅1.1,加上地块河道纵横,景观稀缺,完全可以打造成一个多层加排屋的高端规模大盘,预计将受到市场追捧,地价也极有可能在万元以上。

  当然,与五常距离不远的仓前板块,定位为高教园区和科技园,目前省委党校、嘉泰学院、科技孵化器等已建成,阿里巴巴淘宝城、恒生科技园等多个高新产业项目相继签约落户,虽然住宅项目还不是很多,但这也意味着更大的掘金空间,而事实上,它的储备用地也相对要更多一点。

  良渚:

  结束单兵作战

  概况:位于杭州西北角的良渚,历史悠久,人杰地灵,被誉为中华文明的曙光良渚文化的发祥地。目前,良渚遗址保护区“申遗”工作正在进行,良渚国家遗址公园保护开发,三白潭水乡湿地公园打造,良渚的原生态环境非常不错。

  土地市场:过去两年,良渚出让土地也达到了10宗,良渚也由此结束了之前良渚文化村单兵作战的态势,目前,九衡公寓、赞成良著、朗诗美丽洲、佳苑玉都风景、望城、石榴派、良渚蔚蓝郡等楼盘集聚,热闹非凡。

  接下来,良渚可关注的土地除了良渚镇、勾庄区域外,还包括以良渚文化博物馆为功能中心和景观核心的美丽洲区块,这个区域同样拥有低山流水的原生态山水环境,值得期待。(记者 吴彩萍)

 

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