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贾康:经济适用房应逐步走出历史舞台

滨州房产网 发布时间:2009-8-23 17:15:00 来源:克而瑞中国 作者:网络转载 点击浏览:

    世界华人不动产学会2009年年会今天(8月20日)下午正式开幕。在今天下午举行的主题为“后金融危机时代中国房地产业的发展应对”的高峰论坛上,中国十位经济学家论道中国房地产。以下是财政部财政科学研究所所长贾康先生的精彩演讲。
我想围绕这次论坛的主题,“后金融危机时代中国房地产业的发展”方面谈一下有关政府主体的基本看法。在金融危机冲击下,中国房地产至少在整体表现上,经历了降又回升的轮回,它的变化牵动着各个方面的感情,关于房地产界的很多讨论,动不动就是上纲上线,是为富人说话还是为穷人说话。甚至一些观点,学者是在研讨,结果在网上骂的狗血淋头。我们需要更多理性的思考,全面长远的看待问题。 
    我想说的是怎么样使政府对于房地产业作用合理化,我简单汇报一下我对房地产相关特点的认识,至少有两条。
    首先房地产作为产业,必须承认是支柱产业,对国民经济的影响,作为产业链来说覆盖面很长,是我们走向现代化的过程中必须重视和追求可持续发展的支柱产业。同时房地产作为一个产业又带有特殊性,因为它同时要发挥民生的保障条件这样的内容。一般理解,任何产业都和民生有关,但是它对于民生有保障的配套作用,这很突出。全社会所有的人,无论是什么样的地位,要居者有其屋。但是我们要注意,用居者有其屋,只能理解为住有所居的含义,不能每个人都有产权房。
    第二点,首先要认识到房地产市场必然是竞争的市场,同时它又明显的特殊性,需要政府给予特定关注和管理的市场。我的核心观点是两条,第一,要引导这个产业健康发展,政府对它的调控,在政策方面必须力求把握政策隐性,政策隐性我现在认为已经形成了基本认识,可以用四个字来强调,第一叫托底,第二叫引导。托底是说,政府在房地产业健康发展的过程中,要有特别的力量使社会最低层的人也能居有所屋。我们现在天天看各种各样的报道经济适用房的问题,我们给一个基本判断:漏洞百出。大量公共投入,大量管理成本,换来的是政策被严重扭曲的,令人非常遗憾的结果。
  如果把廉租房事情做好,托底的成本高不高呢?相当高,首先要有合理的顶层规划,跟着来怎么建,按什么标准建,避免出现其他国家出现的大量贫民窟。它的管理成本要体现在整个管理全过程,首先什么样的人能够享受廉租房,还要跟踪他,如果收入提高了,要劝他搬出廉租房。他的收入情况能不能准确的得到统计和政府相对的合理认定,要付出相对的管理成本,但是这个成本一定要付。这是托底的事情,政府一定要做好。
  引导方面,再一个保障层次是经济适租房,面对年轻者,高于最低收入阶层,又不能顺利取得产权房的社会成员,政府应该引导的通过新建房、二手房,给他们提供一个经济试租房。这样试租房的供给,能够使它相应好的适应社会需求,就可以解决困扰我们的很多问题。比如我们所有不少年轻人员,他们碰到的问题是,工作不久就面对着一个人生考验,特别是男性,一个小伙子有了中意的女朋友,要谈婚论价了,如果可以买到房子,那么就可以结婚了,我问过他们怎么买到的房子,他们说问父母亲要。
  我个人认为,经济适用房概念逐渐淡化下来,让它走出历史舞台,经济适用房破绽百出,让它慢慢融合到一般商品房的概念里面去,用市场竞争解决它的配置问题。我们托底引导的同时,对它更多的要强调公平竞争。至于高档公寓、独立别墅,我认为政府更要强调的是,你不要管它的价格,你不用担心它涨多高,让高收入阶层自己竞争去。西湖边上的一套别墅不可复制的,炒出什么样的天价都是合理的。每次回调都被富豪认为是接盘的机会,政府应该管的就是收税,政府做好这个事情就行了。
  另外我想讲的是制度建设,前面很多专家已经强调了物业税,我不多说了,我的观点前面也反复说过,我想强调一下,物业税绝对不是一个简单的,只对应房地产业调控的一个税收设计,它是配套于中国整个经济社会转轨的财政体制,政府行为合理化,房地产业长期健康发展,我们以后共建和谐社会方方面面不可缺少的配套措施。至于说在这些方面怎么发挥作用,时间关系就不展开说了。
  我个人建议,物业税在中国可以渐进推出,第一步,不要企图一下覆盖所有的消费房,一般商品住宅先不实际交税,但是产权登记,具体相关摸清底数造册,相关保护制度,应该根据物业税的推出就到位。我建议考虑,可以在管理上很认定的豪华公寓、独立别墅可以先开征。我在网上看到,说农民独立住房也是独立别墅,这具有调侃的意思。把高端住房首先纳入不动产之列,我认为也不会产生严重的社会问题,因为这些人可以承受,也正好让他们以后收敛自己消费行为的附加因素。谈这些看法请大家批评指正,谢谢!
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