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楼市限购限价的管理成本很高

滨州房产网 发布时间:2011-11-30 14:00:00 来源:上海证券报 作者:网络转载 点击浏览:

  据报道,杭州经济开发区近期启动了一项租房和购房的补贴计划,名为《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)(以下简称《细则》)。《细则》规定,该开发区从财政口径拨款,设立高达一亿元额度的企业员工安居补助专项资金,用于今年内符合条件的在杭州经济开发区范围内租房和购房者。


  该计划引人关注的核心内容有两点,一是向在该开发区注册、纳税和经营的企业定点颁发,并规定工业企业应符合2010年度销售产值亿元以上的条件,或经有关部门认定为省级高新技术企业、技术先进型服务企业;二是规定每套房屋一次性补助10万元购房款,以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息。按这项规定,符合条件的购房者购置首套房,约能享受20万元补助。


  说实话,在招商引资各显神通的地方政府或者政府主导的各种开发区里,不算特别优惠(对一个规模稍微像样点的企业,地方政府在招商引资时,仅个人所得税先征后返,都有可能让企业及其职工享受到更优厚的财政折扣)。之所以它会引起一些媒体的关注,不过是眼下被认为是房地产宏观调控关键时刻。不管出台这项政策的动机是什么,拿财政的钱补贴无论什么性质的购房者,似乎都与房地产市场宏观调控大方向相违。


  但只要稍微冷静地分析一下,便可知道,总额不过一亿,单个购房补贴不过20万元的一项开发区的优惠计划,根本无法对地产市场产生什么影响。现在一个普通楼盘开发面积都有10万平方米,在杭州这样的城市,这个等级的楼盘销售额可达10亿。更何况,这不过是一个开发区的行为,实在不必过分看重这个专项补贴在宏观地产调控里的逆作用。当然,如今地产价格的高企,已实质性影响了中国的经济构成,加大了经济运行的成本,也是严峻的事实。一个在杭州这样的经济发达地区的开发区,因为地产价格尤其住宅价格高企,已不能用该地区的经济地理优势和其他优惠政策来吸引投资人,并留住应该留住的人才,地产价格高企的副作用是相当明显的。由此也足以证明,当下的地产价格在相当大程度上是不合理的。


  道理简单,目前我国的地产价格处在历史上最严格的宏观调控手段之下,除了从紧的货币政策,其中最严厉的、由地方政府直接实施的办法就是限价、限购这两条。这两项政策自今年初开始实施以来,也许有些效果了,但终究离期望值还差得多。比如国家统计局颁布的今年10月中国70个城市的新建商品住宅的价格指数的数据显示,虽然环比略微下降了,但同比都还在上涨之中,尽管上涨幅度小了很多。在北京,环比下降0.10%,同比上升了2.20%;在上海,环比下降了0.30%,同比却上升了3.40%;在广州,环比下降了0.20%,同比上升了6.20%;出台购房补贴的杭州,环比下降了0.40%,同比却上涨了1.60%。尽管从上涨幅度来看,确是小了不少,但至少在10月之前,地产依然在上涨,而这绝非出台限购和限价政策所希望的结果。


  其实,对于限购和限价的效果,从一开始就有争议。但面对房价的过快上涨,实施这种管理成本高、效果难料的办法,却在某种不得已之中展开了。无疑蕴含了极高的行政管理成本。


  即使没有杭州开发区以挽留人才为名义的财政补贴,也会有其他各种隐性的财政补贴。可以这么说,只要实施限价和限购的政策,政府表面是对价格有发言权了,但背后却丧失了价格波动所代表的市场的真实交易。而这样的交易一旦失去,不仅市场的投资人和消费者受到了直接损失,财政收入税收也会大打折扣,而这就是行政管制的成本,这比从财政收入直接拿钱去补贴的花费要多得多了。


  比如,限购之后本来该买房、能买房的人不买,交易少了,相应的税就少了;而限价之后,本来想卖房的不卖了,交易也少了,同样导致税基下降,税收减少。仍以普通10万平方米的楼盘计算,土地增值税,营业税和所得税的减少,怎么都远远超出一个亿的购房补贴。

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