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深圳:物管费涨声连连为哪般?

滨州房产网 发布时间:2011-1-26 13:53:00 来源:深圳商报 作者:郑健阳 点击浏览:

  多个小区的物管公司酝酿提高物管费,理由是人力资源等成本上升压力大,导致入不敷出。但记者采访到的业内人士表示,物业管理处每年都要向上级公司交纳一笔数目不小的费用,不太可能亏本经营;嘴上喊亏本却赖着不走则另有隐情。
  去年12月,中海物业经过慎重考虑做出一个艰难的决定:于2011年1月6日离开服务10年之久的布吉中海怡翠山庄。眼下,由于没有新的物管公司进驻,中海物业决定将退出时间延迟至2月28日,以便新的物管公司接手怡翠山庄。
  为什么离开?中海物业在给业主的公开信中点出原因:长期处于“极低的管理费标准状态”,经营“连年亏损”。
  两会前夕,深圳商报记者走访部分住宅小区,对物管经营状况进行调查,虽然一提到经营状况,物业管理处都高呼“亏本经营”、“经营困难”,“上涨物业管理费”是迫切要求,但在征求业主意见过程中,却遭遇一致质疑:亏本是笔糊涂账,涨价要能站住理。更为激烈的反对意见是:小区服务没有跟上,哪来理由提高物管费?
  让物管们更难回答的问题是:真的都在亏本吗?为何个个喊亏本,一些物管却“撵都撵不走”?
  亏要有数,涨要有谱。对于业主们来说,不赚钱的生意肯定不会有人做,但是前提是要能拿出一本明明白白的账。
  记者调查
  物业管理费连连喊涨!
  中海物业的离场决定,并不出人意料,两年前的一场“物管费上涨”风波就已埋下伏笔。
  2009年6月份,中海怡翠山庄业主委员会接到了来自物管公司中海物业的函件。物业管理公司在函件中提到,管理处经营管理长期处于严重亏损状态,自1999年12月28日至2006年6月30日期间,怡翠管理处账面亏损581万元。2004年元月至2008年12月底,物管公司未提佣金总额383.3万元(法定标准为按年度成本10%收取)。2006年5月至2008年12月,物管公司持续将自身名下房产的出租收益510.6万元,全部补贴投入到怡翠项目。截至2008年底,怡翠山庄管理处实际亏损高达147.49万元。
  在账面亏损的情况下,物管公司致函小区业委会,希望将管理费上调标准为:多层类住宅1.8元/平方米,别墅排屋类3.0元/平方米,商业用房类3.0元/平方米。物管公司表示,虽然物管在这10年的管理中出现亏损,但由于和业主之间有了感情,只要不出现太大亏损,物管仍坚持服务工作,只是现在亏损数目太大,物管很难继续坚持优质服务,才提出“涨价”。
  当时,“涨价”的函件立即引起轩然大波,很多业主都质疑物管没有提高服务水平,比如小区顶层渗漏水、社区安全问题一直都没有解决。有业主认为,提价可以理解,但是提价的同时,希望物管也能加强服务水平,而不要因此降低服务标准。时任中海怡翠山庄业委会主任的周主任接受本报记者采访时提到,从1999年开始,小区多层类住宅的物业管理费为1元/平方米,十年来都没有变化过,从总体上来说,物管公司的服务还是不错的,但仍存在着一些问题。
  眼下,要涨物管费的不仅是中海物业。记者走访过程中,发现小区物管费涨声一片。在深圳房信网和深圳搜房网论坛上搜索“物业管理费”,得到的结果显示,很多小区从2010年下半年已经开始酝酿“物管费涨价”,有的涨幅近50%。南山后海名苑居业主陈华告诉记者,他们小区分为带电梯和不带电梯两种楼房,去年年底,小区管理处就发出了物管费涨价的意见书,带电梯的房子物管费用从1.5元/平方米涨价至2元/平方米,不带电梯的房子则从0.8元/平方米涨价至1.2元/平方米。南山龙辉花园的物管费也拟定从0.42元/平方米涨至0.75元/平方米。金侨花园物管费从0.65元/平方米涨至0.85元/平方米。
  直接理由
  成本上涨致“入不敷出”
  物管费为何涨声连连?很多物业管理公司和管理处都给出同样的答案:亏本经营,入不敷出。
  在2009年的采访中,中海物业管理人员称,怡翠山庄占地面积35万平方米,共3307户,每个月的管理费总共31万元,停车场等其他收入约为27.2万,但由于山庄面积大,容积率低,人工投入相对较大,尤其是保安和清洁人员,每个月的人工支出就要48万左右。随着深圳市最低工资标准提高,致使人工成本在显著增加,再加上物价不断上涨,物管无奈提出“涨价”。
  喊亏的不仅是中海物业,记者采访的其他物业管理处都在感慨“入不敷出”。
  1月10日,记者和后海名苑居管理处主任石主任谈到物管费涨价时,石主任的语气显得很无奈。他告诉记者,后海名苑居共有341户,分为南北区,总建筑面积为33600平方米,2001年入伙。如今,管理处正在征集业主意见,多层建筑的北区大部分业主已经同意涨价。他2010年委派到后海名苑居,前两年,这个小区也处于亏损状态。过去一年里,他在管理经营上感到很大压力。“主要是人力资源成本压力,以前一名保安的工资只有七八百元,我们还可以挑选一些退伍军人。现在,一名保安的工资为1800元,不包括培训成本,还招不到人,只要不是歪瓜裂枣的都能上岗。”石主任说,按照北区0.8元管理费的标准,北区有8000多平方米,每个月能收到管理费6400元,只能支付三名保安员的工资和福利,小区只有30个地面停车位,停车费的收入实在不足以补贴整个小区的支出。“虽然不愿做调整,但没办法,每年都在亏钱。”
  南山龙辉花园管理处同样计划涨价,从原有的0.42元涨到0.75元。龙辉花园属于多层建筑,总共有33栋1717户,总建筑面积为16.3万平方米。“人工成本增加让经营出现困难,入不敷出。”管理处一位工作人员不断强调小区物管目前“入不敷出”。
  在过去的采访中,对收取电梯广告费、停车场费用,一位物管企业老总认为合理。他告诉记者,物管只是依靠物管费收入根本无法维持经营,小区其他经营收入只是在补贴物管费。
  深圳市物业管理协会副会长曹阳在接受媒体采访时表示,深圳市的综合生活成本在飞速上扬,CPI增速较快,最低工资标准不断提高,以及新劳动合同法的推出,这些均带来物业管理成本的水涨船高。
  业内透底
  说亏本只是一个借口
  物管经营真的在亏本吗?有业主对此提出了质疑,有业主称,物业管理本来就是一门生意,如果物管喊亏本,完全可以离开小区,为何还能在亏本状况下苦苦支撑八年十年?
  “对这个小区有着深厚的感情”、“我们的企业具有社会使命感”、“社会责任感让我们继续为小区服务”,当记者向物管公司或管理处转达业主的疑问时,答案都很具有责任感,也有的物管公司对此闪烁其词。有业主在听到物管公司的答复后又产生疑问:企业以盈利为目的,这种答复并不符合企业的特质,难道物管公司是新时代的活雷锋?
  陈强(化名)曾经在深圳市一家国有物管企业中工作过,被委派到多个小区管理处担任管理处主任。1月11日,记者就物管经营问题采访陈强,一听到物管“入不敷出”,陈强最直接的反应就是“胡说八道”。“物管就是以经营为目的,怎么可能会在亏本状况下为小区业主服务?”
  陈强告诉记者,小区的物业管理处都是由物业管理公司委派的,物业管理处的财务都归物管公司掌握,小区业主交纳的物管费还要负责养活物管公司的人员。虽然这几年深圳的物管成本不断增加,但物业管理处如果把所有的物业管理费投入到物管运营中,不仅能养活自己,还会有盈余。
  他说,物管其实就是一个劳动密集型的工作,支出集中在人力资源上。陈强向记者举例,“一个20000平方米、有两个出入口的小区,物管费如为2.8元/平方米,一个月可收到物业管理费总额为56000元。在这个小区要配备10位保安员,工资加上福利,一位保安员的成本为3000元,10名保安员的费用就是30000元,小区内配备主管和主任,按照国有企业标准,每个人的工资为3500元,两个人就是7000元,保洁员的成本为3000元,两名维修工成本为6000元,按照这种成本计算,管理费盈余是能保证在10000元左右。除此之外,小区公共部分的收入,包括停车场收入、架空层、商铺租金、小区电梯广告费等,这些收入都计算在小区物管的盈余中。”陈强提到,小区面积越大,其盈利空间会越大。“在小区物管支出中,很多业主还忽略了一个问题,就是设施维修维护费用,其实小区里有多少设施需要维修维护,这笔支出是固定的。维护工作采用外包形式,这种外包公司往往由物管公司自己成立,其实就是把钱从左口袋放进右口袋。”
  “物管就是经营性质的企业,物业管理处不能上交相当可观的利润,会遭受到物管公司的打压。每年年终餐会,那些盈利较差的管理处都会被安排到偏僻角落,压力非常大。”陈强说,物业管理处也有业绩压力,第一年的盈余任务是30万元,第二年的任务可能就翻倍,在物管公司和业绩的压力下,物业管理处能做的是压缩物管成本,譬如减少保安员,或是减少小区景观设备运行。“有‘能力’的管理处主任,就通过涨物管费来完成利润任务。”陈强说。
  个中 玄机
  喊亏仍不走
  原因有很多
  有过10年物管经验、目前仍在南山一小区当管理处主任的汪主任(化名),一直在研究物管经营问题。根据多年工作经验,他告诉记者,以前物管监督不规范时,物管公司的利润远远超过10%,即使在人力资源成本不断上升的今天,物管经营是不会出现绝对亏损的。
  物管喊亏又不走是有原因的。首先,物管公司会考虑到品牌效应,即使一两个小区亏损,但这是物管公司创品牌的投入成本;第二,物管公司不会贴钱去服务小区,“收回多少钱,他们就用多少钱去管理小区,在压缩成本情况下赖着不走,减少服务人员,降低服务质量,但占着一个楼盘,他们就可以利用楼盘内很多资源搞经营创收。总之,有楼盘在手中,怎样都不会死掉。”汪主任说。
  所谓资源,除了停车场等,还有政府规定的维保项目,很多物管公司成立了专业公司,如消防、绿化、维修等专业公司,用汪的话说,“如果物管公司管理着100个楼盘,应该有99个楼盘的维保项目由自家专业公司承包,钱始终是进入自己口袋。”如今,这些专业公司已经成为物管的重要业务,甚至可以竞标别的小区的项目。
  在公开报道中,福田区某小区的业委会主任曾得出这样一个结论:物管行业的投入和产出比是相当高的,通常情况下,进驻一个小区,只要花10万至20万元左右的开办费,再添些办公设备和人工即可。
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  景洲大厦:
  上调物管费
  业主获补贴
  深圳商报记者 郑健阳
  想涨价,大不易。当诸多物管和业主们为成本扯皮的时候,景洲大厦的物管费却在新年每平米悄悄提高了0.3元。
  更令人惊奇的是,这个涨价动议获得了近90%的业主同意,物管费从2.3元/平方米上调至2.6元/平方米。发起动议者是大厦的业主委员会。该动议能够得以通过的一个重要原因是:业委会将补贴业主1月份的物管费,这个月的物管费将由业委会业主基金账户直接划款至物管公司。
  景洲大厦的业委会靠什么来补贴业主物管费?这是一个让人感兴趣的话题。在很多人的眼里,景洲是一个孤例,是一个不可能复制的样本。
  深圳商报记者多次和景洲大厦业委会主任邹家健探讨。邹家健告诉记者,这一切都是建立在产权明晰、业主自治的基础之上,业主交纳的物管费是物管公司的服务费用,小区公共收益都归小区全体业主所有。说白了,有一本明白账,真亏假亏一目了然。
  上调物管费 业主获补贴
  去年年底,景洲大厦年度业主大会做出两项最为重要的决议,一是调整物业管理费,二是发放物管费补贴。
  邹家健告诉记者,从2009年开始,景洲大厦的物管费一直按照2.3元/平方米的标准。而物管运营过程中,经费不足部分,业委会则以“用小区公共收益置换津贴业主物业治理费”方式,从每年的停车场收费中提取30万元,存入景洲大厦的业主基金中,其余收益就交由物管公司进行物管补贴,此举维持着景洲大厦业主及租房户享受深圳市中心区最低的物管收费待遇。
  “物管费涨0.3元,会给业主带来压力,那我们就得想办法把这0.3元补贴给业主。”景洲大厦业委会最后研究决定:2011年1月份业主的物管费,由景洲大厦业委会用“物业管理费补贴”直接替业主支付。
  业委会的两项决议都没有遇到太大的反对。从收回来的315张选票中,276张赞成将物管费调整到2.6元/平方米,有299张票同意业委会发放“物管费补贴”。
  物管补贴来自小区公共收益
  补贴费从何而来呢?
  邹家健告诉记者,2004年,景洲大厦业委会用小区的公共收益(景洲大厦停车场、电梯广告收益归全体业主所有)建立了全国第一个住宅小区业主基金。按照与物管公司的商定,仅景洲大厦停车场一项,物业公司每年就要向全体业主交纳30万元的收益,这些钱就直接存进了以业主委员会名义开设的银行账户里。几年下来,这笔业主基金已经累计到180万左右,多年来,业主基金产生的利息正是此次“物管费补贴”的最大来源。
  “小区产权明晰是业主基金成立的基础。”邹家健说,业主基金是依靠小区公共收益建立起来,归全体业主所有。小区公共收益分成两块:小区内广告收益和停车场收益。其中小区广告收益,《物权法》早已明确规定归全体业主所有;2007年10月1日前按公共配套规划建设、不计入容积率的小区停车场也属全体业主所有。
  邹家健提到,景洲大厦的管理费收取面积45499.58平方米,按照2元/平方米的平均物管费标准,物管公司一年能收到将近110万物管费。由于物价成本等上涨,为了让物管公司能够以2.3元/平方米的标准为业主服务,小区业委会实施“用小区公共收益置换津贴业主物业治理费”方式,从停车场收益中提留30万元划入业主基金,其余的收益就用来补贴物管费。
  景洲大厦业主大会通过了“物管收费同小区公共收益相分离”的决议。邹的解释是:“这就是说,从2011年开始,停车场的全部收益就归业主所有,直接进入业主基金账户,不再补贴物管公司,业主所交的管理费就是支付给物管的物业服务费用。”
  实施包干制取代酬金制
  按照2.6元/平方米的物管费标准计算,景洲大厦的物业管理处每年能收到141.9万元的物业服务费。
  “这笔费用足够物管公司管理小区并获得盈利吗?”记者问。
  “这是景洲大厦业委会和物管公司共同商议的结果,双方都能够接受,那就说明这个费用是足够管理小区并有所盈余的。”邹家健说,2011年起,141.9万元就是景洲大厦业主支付给物管公司的物管服务费。“小区公共区域产权明晰,这也有利于小区实施包干制,物管没有理由侵占小区的公共收益。”目前,全深圳市只有景洲大厦实施包干制方式。
  “包干制会不会导致物管为赚取利润而降低服务水平?”面对记者的提问,邹家健的回答是不会。2010年的业主调查中,景洲大厦住户对物业管理公司的综合满意度为99%。
  邹家健表示,景洲大厦是从2005年实施包干制,取代之前的酬金制。“业主和物管之间一有问题就摆出来说,物管的服务才会越来越细,这些服务细则应该放到服务合同中。实施包干制之初,我们和物管公司约定,如果亏了可以走人,但5年过去了,物管公司仍在此经营。”
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